So kaufen Sie bei einer Zwangsversteigerung.

Das Objekt finden

Die Gerichte veröffentlichen ihre Versteigerungstermine im ZVG-Portal der Länder. BidTerra zeigt aus der öffentlichen Liste Adresse, Objektart, Verkehrswert, Termin und Aktenzeichen auf einer Karte.

• Filtern Sie nach Bundesland, Ort, Objektart und Verkehrswert.
• Notieren Sie das Aktenzeichen: Mit ihm finden Sie die Akte beim Gericht.
• Der Link am Objektblatt führt Sie zur amtlichen Seite des ZVG-Portals; dort stehen Bekanntmachung und gegebenenfalls Gutachten.

Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern sind nicht abgedeckt: Sie veröffentlichen nicht im ZVG-Portal, ihre Termine finden Sie bei den dortigen Amtsgerichten. Schleswig-Holstein und Baden-Württemberg sind nur teilweise abgedeckt.

Akte und Gutachten lesen

Das Gericht lässt den Verkehrswert durch ein Gutachten ermitteln. Das Gutachten und die Akte sind die wichtigste Informationsquelle: Zustand, Belegung, Rechte, Baulasten.

• Fragen Sie bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts nach der Einsicht in die Akte; viele Gerichte stellen das Gutachten auch im ZVG-Portal bereit.
• Besichtigen Sie das Objekt, wenn möglich, von außen; ein Recht auf Besichtigung von innen haben Sie nicht.
• Das Gutachten ist eine Momentaufnahme und keine Zusicherung; oft hat der Gutachter das Objekt nur von außen gesehen.

Rechte und Belastungen verstehen

Nicht alles erlischt mit dem Zuschlag. Im geringsten Gebot (§ 44 ZVG) stehen die Kosten und die Rechte, die der Ersteher übernimmt.

• Wohnrechte, Nießbrauch und Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs können bestehen bleiben (§ 52 ZVG).
• Rechte, die dem bestbetreibenden Gläubiger vorgehen, bleiben bestehen; nachrangige erlöschen (§§ 44, 52, 91 ZVG).
• Prüfen Sie auch Baulasten und öffentliche Lasten (etwa rückständige Grundsteuer) bei der Gemeinde.

Der Wert der bestehen bleibenden Rechte wird zu Ihrem Gebot gerechnet und erhöht die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Bietsicherheit leisten

Auf Verlangen eines Beteiligten muss ein Bieter Sicherheit in Höhe von 10 % des Verkehrswerts leisten (§ 68 ZVG). Bar bezahlen können Sie nicht.

• Zugelassen sind ein Verrechnungsscheck einer in Deutschland zugelassenen Bank oder der Bundesbank, frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt, eine unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bankbürgschaft oder eine Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse (§ 69 ZVG).
• Die Überweisung muss vor dem Termin auf dem Konto der Gerichtskasse eingegangen sein; bringen Sie den Nachweis mit.
• Die Sicherheit wird auf Ihr Gebot angerechnet; wenn Sie nicht zum Zug kommen, erhalten Sie sie zurück.

Finanzierung klären

Das Bargebot ist nach dem Zuschlag innerhalb weniger Wochen fällig. Eine Bank braucht für ein Darlehen meist Zeit und eine Grundschuld.

• Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor Sie bieten, und fragen Sie nach einer Finanzierungszusage für Zwangsversteigerungen.
• Kalkulieren Sie Reserven für Renovierung, Räumung und Steuern ein.
• Mit dem BidTerra-Rechner schätzen Sie den Gesamtaufwand (Grunderwerbsteuer des Bundeslandes, Gerichts- und Grundbuchkosten).

Zum Rechner für Deutschland ›

Im Termin bieten

Der Termin findet im Gericht statt. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten und endet, wenn trotz Aufforderung niemand mehr bietet (§ 73 ZVG).

• Bringen Sie einen Ausweis mit; für Vertretene eine öffentlich beglaubigte Vollmacht (§ 71 ZVG).
• Das Gericht verliest die Bedingungen und das geringste Gebot, bevor Sie bieten.
• Ein Gebot bindet Sie, bis ein höheres Gebot abgegeben wird.

Wertgrenzen: 5/10 und 7/10

Zwei Grenzen schützen Schuldner und Gläubiger. Liegt das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, ist der Zuschlag zu versagen (§ 85a ZVG). Liegt es unter sieben Zehnteln, kann ein berechtigter Beteiligter beantragen, den Zuschlag zu versagen (§ 74a ZVG).

• Beide Grenzen gelten, bis der Zuschlag einmal aus einem dieser Gründe versagt wurde; danach entfallen sie in einem neuen Termin (§ 74a Abs. 4 ZVG, § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG).
• Maßgeblich ist das Gebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte.
• Der Zuschlag wird oft in einem eigenen Verkündungstermin erteilt, der in der Regel innerhalb einer Woche liegt (§ 87 Abs. 2 ZVG).

Zuschlag, Zahlung und Kosten

Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses werden Sie Eigentümer (§ 90 ZVG). Das Bargebot zahlen Sie im Verteilungstermin, zuzüglich 4 % Zinsen ab dem Zuschlag (§ 49 ZVG).

• Ihre Sicherheit wird angerechnet; den Rest zahlen Sie rechtzeitig an das Gericht.
• Zahlen Sie nicht, wird das Objekt erneut versteigert, und Sie haften für einen Mindererlös (§§ 118, 133 ZVG).
• Zusätzlich fallen an: Zuschlagsgebühr des Gerichts, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer.

Grundbuch und Besitz

Das Gericht ersucht das Grundbuchamt, Sie als Eigentümer einzutragen (§ 130 ZVG). Die Grunderwerbsteuer ist vorher nachzuweisen (Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts).

• Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel gegen den Schuldner und Besitzer, der kein Recht zum Besitz hat (§ 93 ZVG).
• Mieter behalten ihren Mietvertrag, Sie haben aber ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, nur zum ersten zulässigen Termin; der Kündigungsschutz (§ 573 BGB) gilt weiter (§ 57a ZVG).
• Räumung und Übergabe können Monate dauern. Rechnen Sie mit Anwalts- und Gerichtsvollzieherkosten.