Jak koupit nemovitost v exekuční dražbě.

Najděte nemovitost

Exekutoři zveřejňují dražby na Portálu dražeb Exekutorské komory České republiky. BidTerra z veřejných seznamů zobrazuje na mapě adresu, polohu, nejnižší podání, odhadní cenu, jistotu, termín a exekutorský úřad s odkazem na oficiální stránku dražby.

• Filtrujte podle kraje, obce, druhu nemovitosti a hodnoty.
• Ceny jsou v korunách (Kč); částka v eurech je orientační ekvivalent podle referenčního kurzu ECB s uvedeným datem.
• Odkaz na kartě vede na oficiální stránku dražby na Portálu dražeb; tam najdete dražební vyhlášku, znalecký posudek a fotografie.

Jedna nemovitost může mít několik po sobě jdoucích dražebních jednání: ověřte, zda jde o první, nebo opakovanou dražbu (nejnižší podání se liší). BidTerra u opakovaných dražeb uvádí jejich pořadí.

Přečtěte si dražební vyhlášku

Vyhláška uvádí datum, čas a místo dražebního jednání, označení nemovité věci a příslušenství, pořadové číslo dražebního jednání, výslednou cenu, nejnižší podání, výši jistoty a způsob jejího zaplacení a práva, která prodejem nezaniknou (§ 336b o. s. ř.).

• Poznamenejte si spisovou značku a údaje exekutorského úřadu: odtud získáte další dokumenty a informace o prohlídce.
• Dražební jednání se nařizuje nejméně 30 dnů po vydání vyhlášky (§ 336d o. s. ř.).
• Dražba se může konat na místě nemovitosti, u soudu, jinde, nebo elektronicky na Portálu dražeb nebo na jiném portálu uvedeném ve vyhlášce; údaj najdete ve vyhlášce a na kartě dražby (BidTerra jej uvádí jako „Místo konání“).

Ověřte list vlastnictví a zatížení

Vyžádejte si aktuální výpis z katastru nemovitostí (nahlížení do katastru je veřejné). Zjistěte, jaká zástavní práva, věcná břemena, nájmy a další omezení nemovitost zatěžují a kdo ji užívá.

• Věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva, která jsou uvedena ve vyhlášce, prodejem v dražbě nezanikají a přecházejí na vydražitele (§ 336a, 336b o. s. ř.).
• Práva neuvedená ve vyhlášce nebo neoznámená soudem po zahájení dražebního jednání zpravidla dnem nabytí vlastnictví zanikají, s výjimkou např. věcného břemene bydlení (§ 336l o. s. ř.).
• Zjistěte, zda je nemovitost užívána, a kým; vyklizení může vyžadovat čas a náklady.

Dražitelem nemůže být povinný, jeho manžel, soudce ani zaměstnanec soudu (§ 336h o. s. ř.).

Zaregistrujte se na Portálu dražeb

Pokud se dražba koná elektronicky na Portálu dražeb, musíte být ověřeným uživatelem portálu (koná-li se na jiném portálu uvedeném ve vyhlášce, řiďte se jeho pravidly). Registrace je zdarma; vyplníte webový formulář (jako fyzická osoba, právnická osoba, do společného jmění manželů nebo do spoluvlastnictví) a ověříte svou totožnost.

• Vytištěný registrační formulář s úředně ověřeným podpisem se zasílá provozovateli portálu; ověření nějakou dobu trvá, proto s ním nečekejte na poslední chvíli.
• Zvolená forma vydražitele se po vydražení nedá změnit: subjekt uvedený v registraci se stává vlastníkem.
• K dražbě se přihlaste alespoň den předem, aby dražebník stihl zkontrolovat vaši totožnost a přijetí jistoty a připustit vás jako účastníka.

Postup a požadavky vysvětluje nápověda portálu: Jak dražit.

Zaplaťte jistotu

Dražitelem se může stát jen ten, kdo zaplatil jistotu do zahájení dražebního jednání, pokud vyhláška neurčí, že se jistota nevyžaduje (§ 336h o. s. ř.). Výši jistoty stanoví soud nebo exekutor podle okolností, nejvýše tři čtvrtiny nejnižšího podání (§ 336e o. s. ř.).

• Jistotu lze zaplatit v hotovosti do pokladny soudu (nepřesahuje-li zákonný limit pro hotovostní platby) nebo platbou na účet; na platbu na účet se přihlédne jen tehdy, byla-li před zahájením jednání zjištěna jako došlá (§ 336e o. s. ř.).
• Číslo účtu a variabilní symbol najdete v detailu dražby a ve vyhlášce; uschovejte potvrzení o platbě a platbu proveďte s dostatečným předstihem.
• Vydražiteli se jistota započítává do ceny; ostatním dražitelům se vrací.

Zajistěte financování

Doplatek nejvyššího podání se platí v lhůtě určené v usnesení o příklepu, nejvýše 2 měsíce od jeho právní moci (§ 336j o. s. ř.). Banka potřebuje čas a obvykle zástavu nemovitosti.

• Pokud chcete doplatek financovat úvěrem, soud na vydražené nemovitosti zřídí zástavní právo ve prospěch úvěrujícího, předložíte-li smlouvu o úvěru s účelovou vazbou; úvěr musí být vyplacen soudu v zákonné lhůtě (§ 336l o. s. ř.).
• Před dražbou se banky zeptejte, zda financuje nákupy v dražbě.
• Počítejte s rezervou na rekonstrukci, vyklizení a případné vedlejší náklady.

Kalkulačka pro Česko ›

Účast v dražbě

U elektronické dražby se přihlásíte do dražby na portálu, potvrdíte kontrolu svých údajů a po připuštění činíte podání. Každé podání před odesláním výslovně potvrdíte a zavazuje vás. Dražba trvá, dokud dražitelé činí podání, nejdéle do doby uvedené u dražby a ve vyhlášce.

• Je-li v posledních 5 minutách před stanoveným koncem učiněno podání, doba ukončení se posouvá o dalších 5 minut od posledního podání; opakuje se, dokud se podání činí.
• V posledních minutách se zobrazují výzvy („Poprvé“, „Podruhé“, „Potřetí“) a poté je udělen příklep.
• Při dražbě na místě se podání činí osobně nebo prostřednictvím zástupce s úředně ověřenou plnou mocí; za právnickou osobu jednají oprávněné osoby (§ 336h o. s. ř.).

Nejnižší podání při první a opakovaných dražbách

V prvním dražebním jednání je nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e o. s. ř.). Nebylo-li učiněno ani nejnižší podání, další jednání se nařídí na návrh oprávněného nejdříve po 3 měsících: v druhém jednání je nejnižší podání 50 % výsledné ceny, ve třetím 40 %, ve čtvrtém 30 % a v pátém 25 % (§ 336m o. s. ř.).

• Příklep se uděluje tomu, kdo učinil nejvyšší podání (§ 336j o. s. ř.); učinilo-li více dražitelů stejné nejvyšší podání, mají přednost předkupní právo či výhrada zpětné koupě, jinak rozhoduje los.
• Dobrovolné dražby se řídí jinými pravidly (zákon č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách; viz rámeček níže): na Portálu dražeb jsou označeny jako dobrovolné a tato pravidla se na ně nevztahují.
• Nepodaří-li se nemovitost prodat ani v pátém jednání, soud řízení zastaví.

Doplatek a lhůta k zaplacení

V usnesení o příklepu soud nebo exekutor určí lhůtu k zaplacení nejvyššího podání, která počíná dnem právní moci příklepu a nesmí být delší než 2 měsíce (§ 336j o. s. ř.). Doplatíte rozdíl mezi nejvyšším podáním a zaplacenou jistotou.

• Nejvyšší podání lze zaplatit v hotovosti do pokladny soudu (v zákonném limitu) nebo na účet (§ 336l o. s. ř.).
• Nezaplatíte-li ani v dodatečné lhůtě (nejvýše 1 měsíc), příklep se ruší a dražba se opakuje; odpovídáte za náklady, škodu a případný rozdíl v ceně a jistota se použije na úhradu (§ 336m, 336n o. s. ř.).
• Do 15 dnů od zveřejnění usnesení o příklepu může kdokoli navrhnout předražek: nabýt nemovitost alespoň za částku o čtvrtinu vyšší (§ 336ja o. s. ř.).

Vlastnictví, katastr a převzetí

Vydražitel se stává vlastníkem vydražené nemovité věci, nabylo-li usnesení o příklepu právní moci a zaplatil-li nejvyšší podání, a to ke dni vydání usnesení o příklepu (§ 336l o. s. ř.). Nemovitost smíte převzít dnem následujícím po doplacení nejvyššího podání, nejdříve po uplynutí lhůty pro předražek.

• Právo se do katastru nemovitostí zapisuje na základě rozhodnutí soudu nebo exekutora; ověřte u katastrálního úřadu, zda je třeba návrh a zda se hradí poplatek.
• Povinnému (dlužníku) soud nebo exekutor v usnesení ukládá nemovitost vyklidit; nevyklidí-li, je třeba návrh na vyklizení.
• Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., takže při vydražení se neplatí. Případná daň z příjmů z prodeje se týká prodávajícího (povinného), nikoli kupujícího. U nových staveb a stavebních pozemků může být účtována DPH; vyhláška uvádí, zda cena DPH zahrnuje.