Cum se cumpără la o licitație a executorului judecătoresc.

Găsiți imobilul

Executorii publică licitațiile în registrul REPES al Uniunii Naționale a Executorilor Judecătorești. BidTerra afișează pe hartă, din lista publică, adresa, poziția, prețul de pornire, garanția, data și biroul executorului, cu un link către publicația oficială.

• Filtrați după județ, localitate, tipul imobilului și valoare.
• Prețul este în lei (RON); suma în euro este un echivalent orientativ la cursul de referință al BCE, cu data lui.
• Linkul din fișă duce la pagina oficială a publicației din REPES; acolo găsiți și documentele.

Un imobil poate avea mai multe licitații succesive: verificați dacă lotul este la prima, a doua sau a treia licitație (prețul diferă).

Citiți publicația de vânzare

Publicația cuprinde numărul dosarului de executare, executorul, identificarea imobilului cu numărul cadastral și numărul de carte funciară, prețul la care a fost evaluat, eventualele drepturi de uzufruct, uz, abitație sau servitute cu care se vinde, locul și data licitației (art. 839 C. proc. civ.).

• Notați numărul dosarului și datele biroului executorului: de acolo obțineți documentele (extras de carte funciară, raport de evaluare).
• Termenul de vânzare nu este mai scurt de 20 și nici mai lung de 40 de zile de la afișarea publicației (art. 838 C. proc. civ.).
• Dacă termenele de înștiințare sau de publicitate nu au fost respectate, executorul amână vânzarea (art. 845 C. proc. civ.).

Verificați cartea funciară și sarcinile

Cereți un extras de carte funciară actual la oficiul de cadastru (OCPI/ANCPI). Aflați ce ipoteci, uzufructe, servituți sau notări grevează imobilul și cine îl ocupă.

• Drepturile de uzufruct, uz, abitație sau servitute intabulate ulterior unei ipoteci pot fi vândute libere sau grevate; publicația trebuie să spună care este cazul (art. 839, 846 C. proc. civ.).
• Numărul de carte funciară și numărul cadastral din publicație descriu imobilul: folosiți-le pentru extras.
• Verificați dacă imobilul este ocupat și de cine; eliberarea poate cere timp și costuri.

Debitorul nu poate licita nici personal, nici prin persoane interpuse (art. 843 C. proc. civ.).

Depuneți garanția de 10 %

Cine vrea să cumpere trebuie să depună, la unitatea prevăzută de lege și la dispoziția executorului, o garanție de 10 % din prețul de începere a licitației pentru termenul respectiv. Oferta de cumpărare și dovada consemnării garanției se depun cel mai târziu în ziua premergătoare licitației; în ziua licitației pot fi depuse doar oferte cel puțin egale cu prețul de începere (art. 844 C. proc. civ.).

• Garanția se calculează la prețul de pornire al termenului la care participați: la a doua licitație, 10 % din prețul de 75 %.
• Termenul este ziua dinaintea licitației: nu așteptați dimineața licitației. Întrebați biroul executorului în ce cont și în ce formă se depune; păstrați dovada plății.
• Dacă nu adjudecați, executorul dispune restituirea garanției (art. 852 C. proc. civ.); dacă adjudecați, se ține seama de ea în contul prețului (art. 850 C. proc. civ.).

Clarificați finanțarea

Restul prețului se plătește în cel mult 30 de zile de la vânzare (art. 850 C. proc. civ.). O bancă are nevoie de timp și, de regulă, de o garanție asupra imobilului.

• Vorbiți cu banca înainte de licitație și întrebați dacă finanțează achiziții la licitație.
• La cererea adjudecatarului și cu acordul părților, executorul poate stabili plata în rate (art. 853 C. proc. civ.).
• Calculați rezerve pentru taxe, renovare și eventuală eliberare.

Calculatorul pentru România ›

Participați la licitație

Licitația este publică; se ține la sediul executorului sau al instanței, la locul imobilului ori în alt loc indicat în publicație (art. 842 C. proc. civ.). Începe prin citirea publicației și a ofertelor primite (art. 846 C. proc. civ.).

• Orice persoană cu capacitate deplină de exercițiu poate licita; un mandatar are nevoie de o procură specială autentică (art. 843 C. proc. civ.).
• Aveți la dumneavoastră actul de identitate și dovada garanției.
• Executorul întocmește un proces-verbal despre desfășurarea și rezultatul licitației (art. 847 C. proc. civ.).

Prețul la prima, a doua și a treia licitație

Prima licitație pornește de la prețul de evaluare. Dacă nu se oferă nici acest preț, vânzarea se amână cu cel mult 30 de zile; a doua licitație pornește de la 75 % din prețul primei. La cererea creditorului poate urma o a treia, de la 50 % (art. 846 C. proc. civ.).

• La a doua licitație, dacă nu se obține prețul de pornire și există cel puțin doi licitatori, bunul se vinde la cel mai mare preț oferit, dar nu mai puțin de 30 % din prețul primei licitații.
• La a treia licitație, dacă nu se obține prețul de pornire și există cel puțin doi licitatori, bunul se vinde la cel mai mare preț oferit.
• Vânzarea se poate face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă prețul de la care începe licitația.
• Creditorii urmăritori nu pot adjudeca sub 75 % din prețul de pornire al primei licitații (art. 843 C. proc. civ.).

Plata prețului și actul de adjudecare

Adjudecatarul depune prețul la dispoziția executorului în cel mult 30 de zile de la vânzare, ținând seama de garanție (art. 850 C. proc. civ.). După plata integrală (sau a avansului, la plata în rate), executorul întocmește actul de adjudecare (art. 854 C. proc. civ.).

• Dacă nu plătiți la timp, imobilul se scoate din nou la vânzare în contul dumneavoastră, iar dumneavoastră plătiți cheltuielile și eventuala diferență de preț; garanția se reține cu precădere (art. 851 C. proc. civ.).
• Un exemplar al actului vă servește ca titlu de proprietate; după predarea actului, executorul cere de îndată, din oficiu, intabularea în cartea funciară, pe cheltuiala dumneavoastră (art. 856 alin. (1) C. proc. civ.).
• Actul de adjudecare ține loc de contract: nu aveți nevoie de notar.

Contestație, intabulare și posesie

Procesul-verbal de licitație, care consemnează adjudecarea, se notează în cartea funciară, iar în termen de o lună de la această notare el poate fi atacat prin contestație la executare (art. 849 C. proc. civ.). La predarea actului de adjudecare, executorul cere de îndată, din oficiu, înscrierea dreptului dumneavoastră în cartea funciară (art. 856 C. proc. civ.).

• Înscrierea în cartea funciară se face pe cheltuiala dumneavoastră (taxe ANCPI, neverificate, indicative în calculator).
• Punerea în posesie se cere executorului; dacă imobilul este ocupat, eliberarea poate cere timp și costuri.
• Impozitul pe venitul din transferul proprietății (art. 111 Cod fiscal) este, de regulă, în sarcina vânzătorului și se poate reține din preț; verificați cu un consilier fiscal.
• TVA: dacă debitorul este persoană impozabilă, vânzarea unei construcții noi sau a unui teren construibil poate atrage TVA de 21 %, eventual cu taxare inversă (art. 331 Cod fiscal); anunțul executorului indică dacă prețul include TVA.